En septembre 2026, la fiche technique dédiée aux loueurs en meublé a été mise à jour. Message clé : la facturation électronique ne s’applique qu’aux bailleurs assujettis à la TVA. Et tous ne le sont pas.
Depuis le 1er septembre 2026, la réforme de la facturation électronique est entrée dans sa phase concrète. Pour les loueurs en meublé, le discours dominant a longtemps été simple : « Vous louez, donc vous désignez une plateforme agréée. »
La version de septembre 2026 apporte une nuance qui change la donne. La vraie question n’est pas « suis-je LMNP ? », mais « suis-je assujetti à la TVA ? »
Le principe : la réforme vise les assujettis à la TVA
La facturation électronique concerne progressivement toutes les entités assujetties à la TVA. Pour un propriétaire bailleur, tout dépend donc de ce statut.
Sont notamment concernés :
- la location soumise à la TVA de locaux commerciaux ou professionnels équipés ;
- la location meublée de locaux d’habitation avec services para-hôteliers, c’est-à-dire au moins trois prestations parmi le petit-déjeuner, le ménage, le linge de maison et l’accueil ;
- la location d’espaces de travail ou d’entrepôts avec option pour la TVA.
Le point qui change tout : l’investisseur « à titre privé »
Tous les bailleurs ne sont pas des assujettis. La fiche distingue deux profils :
- L’investisseur qui agit à titre privé, particulier ou société civile. Il exerce simplement son droit de propriété.
- L’investisseur dont l’activité s’inscrit dans un cadre économique, c’est-à-dire « dans le cadre d’un objectif d’entreprise ou dans un but commercial ».
Il existe une présomption : un particulier ou une société civile, non assujetti par ailleurs, qui loue un immeuble dont il est propriétaire agit à titre privé. Il n’est donc pas assujetti (BOFiP BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 50).
Cette présomption peut toutefois être écartée. Le bailleur peut choisir de placer ses opérations dans une logique économique et faire reconnaître sa qualité d’assujetti auprès de l’administration.
Assujetti, mais location exonérée : quelles obligations ?
C’est souvent là que la confusion s’installe. Un bailleur peut être assujetti à la TVA tout en louant en exonération de TVA, ce qui est le cas de la location de logements à usage d’habitation (article 261 D du CGI).
- À l’émission : aucune obligation de facture électronique ni de e-reporting pour ces locations.
- À la réception : le bailleur reste assujetti. Il doit donc pouvoir recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs, sous réserve de disposer d’un numéro SIREN.
Les obligations pour les bailleurs concernés
Réception. Depuis le 1er septembre 2026, il faut choisir une plateforme agréée pour réceptionner les factures électroniques.
Émission et transmission de données (hors article 261 D du CGI) :
- depuis le 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les ETI ;
- au plus tard à compter du 1er septembre 2027 pour les petites et moyennes entreprises.
Le type d’obligation dépend de votre client :
- client assujetti à la TVA : facturation électronique ;
- client non assujetti, ou assujetti situé à l’international : e-reporting de transaction.
S’y ajoute un e-reporting de paiement une fois la prestation payée.
Pourquoi un échange avec votre cabinet comptable est indispensable
Cette grille de lecture semble claire sur le papier. En pratique, elle demande de répondre à plusieurs questions :
- Êtes-vous assujetti à la TVA par ailleurs ?
- Votre location relève-t-elle d’une gestion privée ou d’une logique économique ?
- Proposez-vous au moins trois services para-hôteliers ?
- Votre location est-elle exonérée, et que cela change-t-il pour l’émission et la réception ?
- Quelle est votre catégorie d’entreprise, et donc votre calendrier d’émission ?
Se tromper coûte dans les deux sens. Désigner une plateforme sans en avoir besoin génère des démarches inutiles. À l’inverse, être concerné sans être prêt expose à des difficultés pour recevoir vos factures.
Chez PNM Expertise, nous analysons chaque situation avec vous. Notre rôle est de vous dire ce qui s’applique à votre cas, et de vous éviter les démarches inutiles comme les oublis.
A retenir
La réforme concerne les bailleurs assujettis à la TVA, pas tous les loueurs en meublé. Un particulier ou une société civile qui loue à titre privé est présumé non assujetti. Un bailleur assujetti dont la location est exonérée n’émet pas de facture électronique, mais doit recevoir celles de ses fournisseurs. La réception est obligatoire depuis le 1er septembre 2026, l’émission selon un calendrier 2026 ou 2027. Tout se joue au cas par cas.
Un doute sur votre situation ? Contactez votre interlocuteur habituel chez PNM Expertise ou écrivez-nous via [lien de contact]. Nous faisons le point avec vous.
Informations générales à la date de publication (fiche version septembre 2026), ne remplaçant pas une analyse personnalisée.
Sources : OEC PACA